軍隊(duì)文職人員購(gòu)房_解放軍文職人員招聘

解放軍文職招聘考試來源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)-解放軍文職人員招聘-軍隊(duì)文職考試-紅師教育

發(fā)布時(shí)間：2017-08-2220:13:50來源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)1、購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)狀況惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)供樓。2、購(gòu)房人死亡或者被宣告死亡或失蹤，繼承人不再供樓。3、購(gòu)房人提供虛假證明材料。（三）國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)（四）不可抗力風(fēng)險(xiǎn)如發(fā)生自然災(zāi)害使抵押物毀損等。三、樓宇按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)的法律防范機(jī)制（一）明確開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險(xiǎn)化解啟動(dòng)機(jī)制。把開發(fā)商與銀行的關(guān)系確定為雙重關(guān)系：第一層是回購(gòu)關(guān)系；第二層是保證關(guān)系。在這種風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制下，當(dāng)購(gòu)房人不能按合同供款時(shí)，首先開發(fā)商必須回購(gòu)該抵押房產(chǎn)，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足清償，則開發(fā)商對(duì)不足部分承擔(dān)保證責(zé)任，這樣銀行就可以真正實(shí)現(xiàn)雙重保險(xiǎn)。（二）保險(xiǎn)業(yè)全面介入樓宇按揭法律關(guān)系，確立樓宇按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。保險(xiǎn)融資與樓宇按揭融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購(gòu)房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范，這些需求都可以通過保險(xiǎn)業(yè)的介入而得到妥善解決，使保險(xiǎn)與按揭各方利益得到最佳組合。要求購(gòu)房人購(gòu)買房產(chǎn)（即按揭物）的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房人為投保人和被保險(xiǎn)人，如發(fā)生意外事故，如自然災(zāi)害等導(dǎo)致抵押房產(chǎn)毀損，銀行可以從保險(xiǎn)賠償金中優(yōu)先受償，這種保險(xiǎn)法律關(guān)系和優(yōu)先受償權(quán)可以在樓宇按揭合同中予以明確，可有效地防范因不可抗力及其他原因給銀行帶來的按揭風(fēng)險(xiǎn)。（三）發(fā)揮律師在樓宇按揭業(yè)務(wù)中的作用，降低按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)1、我國(guó)目前樓宇按揭中存在的問題銀行目前的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)脫胎于香港，兩地業(yè)務(wù)的指導(dǎo)思想，操作程序乃至業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)上有許多一致或相似的地方。最大的區(qū)別是內(nèi)地銀行業(yè)務(wù)的社會(huì)化程度比較低，銀行人員承擔(dān)了大量非銀行業(yè)務(wù)，該干的沒有干，干了沒干好。（1）銀行作為企業(yè)其全部業(yè)務(wù)應(yīng)以效益為中心，反映在按揭貸款業(yè)務(wù)上，則應(yīng)把主要的人力與精力集中去加強(qiáng)內(nèi)部管理、規(guī)范操作以及為開發(fā)商、購(gòu)房人提高服務(wù)質(zhì)量上，但在實(shí)際業(yè)務(wù)中，銀行的房信業(yè)務(wù)有很大部分人力和物力不是集中于辦理前述業(yè)務(wù)，而是忙于應(yīng)付審核法律主體、簽訂合同、辦理抵押登記、辦公證等法律事務(wù)上，與發(fā)展商聯(lián)系不多，追蹤不夠，效率不高。（2）銀行的供樓業(yè)務(wù)發(fā)展快，該業(yè)務(wù)的法律事務(wù)部分具有筆數(shù)多、手續(xù)繁的特點(diǎn)，由于銀行工作人員包攬此項(xiàng)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致房信部門工作量猛增，大部分銀行反映業(yè)務(wù)經(jīng)辦人手緊張，個(gè)別嚴(yán)重缺人的銀行，為應(yīng)付工作，請(qǐng)臨時(shí)工替信貸員辦供樓業(yè)務(wù)，甚至還有的將有關(guān)業(yè)務(wù)（如借款合同的填寫、通知供款人還款日期等）讓開發(fā)商代勞，造成合同填寫不規(guī)范、差錯(cuò)率高，對(duì)外影響銀行形象，對(duì)內(nèi)不利于風(fēng)險(xiǎn)防范。2、香港樓宇按揭的程序和律師行的作用按揭樓宇分為私人樓宇、政府房屋（公屋），商業(yè)及工貿(mào)樓宇三種，以私人樓宇為主，按揭業(yè)務(wù)的操作流程如下（包括一、二手樓的現(xiàn)樓和期樓）（1）現(xiàn)樓：①按揭申請(qǐng)人與房地產(chǎn)所有人簽訂臨時(shí)買賣合約。②申請(qǐng)人向銀行申請(qǐng)按揭貸款，包括以下內(nèi)容：a.銀行委托估價(jià)師對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)；b.銀行對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑情況、面積、裝修等進(jìn)行調(diào)查；c.若銀行對(duì)申請(qǐng)人的資信和房產(chǎn)的價(jià)值滿意的話，銀行將發(fā)出同意貸款的信函；d.銀行指示律師辦理有關(guān)法律程序。③律師進(jìn)行有關(guān)法律程序（查明房產(chǎn)的業(yè)權(quán)、準(zhǔn)備合同文本、合同簽字鑒證等）。④有關(guān)合同簽署后，銀行安排劃款于律師行的帳戶，以幫助借款人完成交易。⑤律師進(jìn)行有關(guān)文件之注冊(cè)手續(xù)（即國(guó)土廳進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記）完成后將所有文件交銀行存放。如果房產(chǎn)系多次按揭，則設(shè)定首次按揭的銀行有權(quán)保管房地產(chǎn)所有權(quán)的文件。⑥當(dāng)按揭借款人還清全部借貸后，銀行指示律師進(jìn)行贖契（向借款人移交產(chǎn)權(quán)）的法律程序。（2）樓花:①申請(qǐng)人與發(fā)展商簽訂臨時(shí)買賣契約。②與前述2同。③律師進(jìn)行有關(guān)法律程序，并起草樓花按揭合同，將借款人買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)權(quán)益抵押給銀行。④當(dāng)有關(guān)合同文件簽署后，銀行將貸款轉(zhuǎn)入律師行帳戶，以便協(xié)助借款人將樓價(jià)余額交給發(fā)展商。⑤律師跟進(jìn)有關(guān)文件這注冊(cè)手續(xù)，當(dāng)該物業(yè)發(fā)出入伙證即取得正式產(chǎn)權(quán)之后的十四個(gè)工作日內(nèi)，起草正式的按揭契約，以便借款人完成按揭手續(xù)，將房產(chǎn)抵押給銀行。⑥借款人完全還清貸款后，銀行會(huì)指示律師進(jìn)行贖契有關(guān)法律程序。在以上的業(yè)務(wù)流程中，香港律師行主要承擔(dān)以下工作：對(duì)物業(yè)之業(yè)權(quán)（產(chǎn)權(quán)）作出調(diào)查；草擬及簽署有關(guān)按揭之法律文件（如按揭契約，擔(dān)保書及公司會(huì)議記錄等）；呈報(bào)銀行該物業(yè)之按揭文件已經(jīng)簽署，通知銀行劃款與該律師之帳戶內(nèi)以便協(xié)助借款人完成該貸款之指定用途；安排有關(guān)法律文件于政府有關(guān)機(jī)構(gòu)（如國(guó)土廳）進(jìn)行注冊(cè)手續(xù)。在前述業(yè)務(wù)中，律師只代表銀行，但借款人通常也不會(huì)另外找律師，而是同時(shí)委托銀行律師辦理有關(guān)按揭手續(xù)。在前述運(yùn)作過程中，銀行與律師分工明確，銀行主要負(fù)責(zé)貸款評(píng)估、放款及收款，法律事務(wù)則全部委托律師行辦理，律師辦理相關(guān)業(yè)務(wù)須承擔(dān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如果在辦理業(yè)務(wù)過程中有疏忽，比如審核業(yè)權(quán)或遲延登記，導(dǎo)致銀行蒙受損失的，在銀行在追討下法庭可能判令有關(guān)的律師行作出賠償，賠償金額通常包括按揭款項(xiàng)的金額及其有關(guān)的利息。香港銀行和律師行這種細(xì)致、明確的分工，極大地減輕了銀行的工作量，使其可以集中精力辦理銀行業(yè)務(wù)，而律師行面臨的巨大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促使其在執(zhí)業(yè)過程中認(rèn)真履行職責(zé)，確保樓宇按揭業(yè)務(wù)全部過程的合法性和有效性，從而大大降低了按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。在香港，通常沒有出現(xiàn)什么按揭上的糾紛，因法律及按揭條款內(nèi)容均十分完善，抵押人鮮能推卸責(zé)任。據(jù)香港金融管理局統(tǒng)計(jì)，1997年，按揭貸款遲延還款（90天），僅占全部按揭貸款總額0.1%。

解放軍文職招聘考試房屋按揭-解放軍文職人員招聘-軍隊(duì)文職考試-紅師教育

發(fā)布時(shí)間：2017-08-2220:13:35一、房屋按揭的法律問題（一）按揭含義按揭源自香港，其含義與我國(guó)現(xiàn)階段的按揭有很大的不同。我國(guó)按揭是指：不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人將其與發(fā)展商之房地產(chǎn)買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益質(zhì)押予按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c發(fā)展商之買賣合同而取得的房地產(chǎn)抵押按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由發(fā)展商所有的一種市場(chǎng)行為之總稱。（二）按揭法律關(guān)系：樓宇按揭法律關(guān)系涉及二個(gè)合同、三方當(dāng)事人。具體分析如下：第一，二個(gè)合同是指購(gòu)房合同和樓宇按揭貸款合同。第二，三方當(dāng)事人是指開發(fā)商、購(gòu)房人和銀行。（一）開發(fā)商與購(gòu)房人之間是房屋（現(xiàn)樓或樓花）買賣關(guān)系；（二）銀行與購(gòu)房人的關(guān)系則包含雙層意義；第一層是借貸關(guān)系，購(gòu)房人是債務(wù)人，銀行是債權(quán)人；第二層是抵押關(guān)系。購(gòu)房人是抵押人，銀行是抵押權(quán)人；（三）開發(fā)商與銀行的關(guān)系。①是連帶保證法律關(guān)系，開發(fā)商是保證人，銀行是被保證人，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人所借貸款本息向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任。②是一種房屋的回購(gòu)權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是銀行與購(gòu)房人之間的房屋抵押法律關(guān)系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產(chǎn)生的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)購(gòu)房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購(gòu)該房產(chǎn)，并將回購(gòu)款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對(duì)此購(gòu)房人作為抵押人在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn)。二、銀行在樓宇按揭中的幾種主要風(fēng)險(xiǎn)在樓宇按揭法律關(guān)系的二個(gè)合同、三方當(dāng)事人之中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，如出現(xiàn)違約情況，就可能造成銀行風(fēng)險(xiǎn)，因此在樓宇按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)是隨時(shí)存在的，并且來源于多方面，表現(xiàn)形式也是多樣的。概括地說在樓宇按揭貸款中，銀行主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)：（一）來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)1、開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商取得銀行給予購(gòu)房人的貸款后，用于其它用途，或者攜款而去，這種情況在樓花按揭情況下產(chǎn)生的機(jī)率較大。2、開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓，致使購(gòu)房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行；銀行信貸資產(chǎn)受到損害。3、開發(fā)商所建樓宇質(zhì)量不符合合同要求等原因，購(gòu)房人要求解除購(gòu)房協(xié)議，導(dǎo)致購(gòu)房人不能正常供樓。4、開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)。

解放軍文職招聘考試【最終的判斷】-解放軍文職人員招聘-軍隊(duì)文職考試-紅師教育

發(fā)布時(shí)間：2017-09-0710:51:55如果上天能幫自己拿主意該多好啊，做出選擇是容易的，但如果我選擇錯(cuò)誤，上天能給我第二次改正的機(jī)會(huì)嗎？藍(lán)玉，你要明白，這個(gè)游戲最殘酷的地方就在于你只有一次機(jī)會(huì)。如同拍賣行里的一錘定音，貴賤得買，貴賤得賣！到這個(gè)地步，兵書已經(jīng)沒用了，誰也不能告訴我敵人在哪里，要作出這個(gè)抉擇，我還有什么可以依靠的呢？直覺？對(duì)，就是直覺！這里滿天黃沙，遍地荒蕪，沒有人煙，但我能感覺到，敵人一定就在附近！可是直覺真的靠得住嗎，沒有情報(bào)，沒有線索，沒有任何蹤跡。就憑自己的感覺作出如此重大的判斷？為了作出今天的判斷，我已經(jīng)默默地奮斗了很多年。是的，我要相信自己，要相信無數(shù)次戰(zhàn)場(chǎng)廝殺累積的經(jīng)驗(yàn)，要相信無數(shù)個(gè)夜晚孤燈下熟讀兵書，苦苦思索的努力。沒有理由，沒有線索，沒有證據(jù)，但敵人一定就在附近！前進(jìn)！這就是我的判斷！我的判斷是對(duì)的，我的判斷一定是對(duì)的！他下定了決心，沉穩(wěn)的對(duì)那些等待他的將領(lǐng)們說道：前進(jìn)，敵人就在附近。沒有人再提問，因?yàn)樗麄円呀?jīng)從藍(lán)玉的臉上看到了自信，這種自信也感染了他們，感染了整支軍隊(duì)。于是，十五萬大軍出發(fā)了，士兵們向著未知的命運(yùn)又邁出了一步，但這支荒漠中的軍隊(duì)沒有猶豫，沒有動(dòng)搖。因?yàn)樗麄兿嘈?，無論如何困難，藍(lán)玉一定是有辦法的，這個(gè)人一定能夠帶領(lǐng)他們?nèi)〉脛倮?，并活著回家。上下同欲者，勝！藍(lán)玉帶著他的軍隊(duì)繼續(xù)深入荒漠，他們行軍路上小心翼翼，就連做飯也要先在地上挖個(gè)洞，在洞里做飯，以防止煙火冒出，被敵軍發(fā)覺（軍士穴地而炊，毋見煙火）。這實(shí)在是一支可怕的軍隊(duì)，在茫茫沙漠中，還注意到這樣的細(xì)節(jié)，這支軍隊(duì)就像一只沙漠中的蝎子，悄悄地前進(jìn)，隱藏在陰影中，只有看到敵人，才會(huì)發(fā)出那致命的一擊。當(dāng)大軍到達(dá)捕魚兒海南面后，藍(lán)玉終于發(fā)現(xiàn)了北元大軍的蹤跡，但到底有多少人，首領(lǐng)有多高的級(jí)別，他并不知道。無論如何，這是最好的機(jī)會(huì)，他立刻命令王弼為先鋒，向捕魚兒海東北前進(jìn)，務(wù)求一舉殲滅北元軍隊(duì)。此時(shí)，在捕魚兒海的東北邊，北元的最高統(tǒng)治者脫古思帖木兒正在和他的大臣們舉行宴會(huì)，他并不是傻瓜，藍(lán)玉的大軍一出發(fā)，他就得到了消息。他深知平時(shí)小打小鬧，打完就跑，對(duì)方也不能把自己怎么樣，但這次朱元璋是來真的了，要跟自己玩命，好漢從來不吃眼前虧，他把自己的主力部隊(duì)和大大小小的貴族們都轉(zhuǎn)移到了這個(gè)地方。此地平素?zé)o人居住，茫茫大漠，藍(lán)玉的軍隊(duì)沒有后勤保障，更重要的是軍馬沒有水草，藍(lán)玉深知用兵之道，是不會(huì)深入大漠的（軍乏水草，不能深入）。只要等到藍(lán)玉的補(bǔ)給供應(yīng)不上，糧盡水絕，就可以反守為攻。在等待的時(shí)間里，他也曾經(jīng)不安過，萬一藍(lán)玉真的來了呢，但許多天過去了，連人影都沒一個(gè)，慢慢的，他放松了警惕，甚至連基本的守衛(wèi)也不再設(shè)置，每天和大臣們飲酒取樂，順便說一句，這次避難，他還帶上了自己的老婆和兒子，這本是為了他們的安全。但后來事情的發(fā)展卻與他的設(shè)想完全相反。就在王弼向他的大營(yíng)挺進(jìn)的時(shí)候，他正坐在自己的帳篷里，這天正好大風(fēng)揚(yáng)沙，天空被一層黃沙掩蓋，幾十米內(nèi)都看不見人，白天變得如同黑晝，按說這樣的天氣，明軍更不可能發(fā)動(dòng)進(jìn)攻，他應(yīng)該更加安心才對(duì)，但這漫天的沙塵卻似乎打在了他的心上，一種不祥的預(yù)感涌上心頭。在大漠和草原上英勇善戰(zhàn)的蒙古民族，對(duì)于危險(xiǎn)往往有種先天的預(yù)知，這是他們民族長(zhǎng)期游牧的生活習(xí)慣養(yǎng)成的，可是脫古思帖木兒也說不出到底哪里不對(duì)，預(yù)感終究只是預(yù)感。還是接著喝酒吧。在脫古思帖木兒舉行宴會(huì)上的帳外，一名百戶長(zhǎng)喝醉了酒，他向駐防的太尉蠻子打了個(gè)招呼，暈暈乎乎的走出了營(yíng)區(qū)，漫天飛沙中，他也不知自己走了多遠(yuǎn)。等他有點(diǎn)清醒過來時(shí)，已經(jīng)不認(rèn)得回去的路了。這可不是開玩笑的，他努力使自己鎮(zhèn)定下來，分辨出了方向，便回頭向大營(yíng)走去，突然，他發(fā)現(xiàn)自己的前方出現(xiàn)了許多人影，由于天空被黃沙覆蓋，根本看不清遠(yuǎn)處人的面孔，他以為這里就是自己的大營(yíng)。連忙高興的一路跑了過去，到跟前一看，他才發(fā)現(xiàn)迎接他的是一群灰頭土臉，就像剛從沙里撈出來一樣的士兵。要命的是，這些士兵穿的并不是自己熟悉的軍服。他們是明軍。這些明軍士兵用惡狼般的眼神看著他，臉上露出欣喜的表情，還大聲呼喊，很快，更多的明軍士兵圍攏了來，他們以看待珍惜動(dòng)物似的眼神注視著他。他很榮幸地成為了第一個(gè)俘虜。今天真是倒霉，出門忘了看黃歷啊。